超级地产大亨-第233章

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　　　　5、加大保障房建设和覆盖面，提高市场土地供给量。

　　　　6、针对性收紧房地产信托贷款，房地产企业旧贷回收，暂不批复新贷款。

　　　　调控终于来了，政府和银行一起动手，把房地产整条产业链上下游一起卡死。从土地出让，到银行贷款，再到个人房贷消费，针对性的调控政策招招致命，刚刚还一片火热的房地产市场立马陷入了寒冬状态。

　　　　银行上门追着要求还贷，新的贷款上面一直批不下来，刚落成的商品房卖不出去，不少刚拿了地王的开发商开始反悔，因为他们的资金链已经绷到了极限，一不小心就会断裂破产。

　　　　在中国这个权力至上的国度，经济一管就死，一放就疯，已经历了许多次历史轮回。现在寒冬状况下，就看谁储备的粮食更多，熬过冬天就会踏着那些饿死同行的尸骨大步向前迎来新的发展春天。

　　　　江南集团在秦然提前半年时间的预警下，早已高去化清库存，加之江南地产上市，还利用前期市场火热阶段从银行拿了大批贷款，因此公司手中的现金流十足，丝毫不惧当下房地产寒冬的到来。

　　　　沪东市是中国经济最大的城市，在实施调控的三个月内，一手房成交量从3145套开始逐步下降，实现了断崖式跌幅，第三个月成交量仅为362套。信贷措施影响下，居民的消费需求被极大抑制，他们纷纷开始看空房价，已经有开发商失血降价促销，只求回笼资金维持资金链。越跌越不买，消费者继续看空市场，整个房地产市场一片哀嚎。

　　　　银行贷款全部收掉，到期的出不来，新贷款不放，再加上销售不畅，资金无法回笼，第一家倒闭的开发商犹如推倒了多骨诺牌效应，一家接着一家，大批开发商因资金链断裂而宣告破产。

　　　　秦然号召江南地产要勇于打响降价的第一枪，由于旧项目基本清盘，因此现在上市的都是新盘。在其他地产商还在观望煎熬时，江南地产开始明促销暗降价，运用市场手段抢夺消费者，同时挤压同行的生存空间。

　　　　例如在沪东市，江南地产的新楼盘没有堂而皇之打出降价广告，但是有预交3万抵12万的活动，一下子把总价拉低算起来远低于周围楼盘的售价。因为是新盘，所以秦然不担心同一个楼盘有老业主因降价闹事。算下来，江南地产的新楼盘要比周围低上500元，同行们跟进嘛又担心老业主闹事，不跟进嘛眼睁睁看着客人都跑到江南地产去了。

　　　　不降价是等死，降价是等会死，在江南地产砸盘般的降价风暴下，许多开发商都跟进，不然熬不到明天的早上。江南地产卖一套至少不亏钱，其他开发商卖一套可能就亏一套，因为他们都是趁市场火热这两年才进来淘金的投机客，没有便宜的土地储备打底应付价格战。

　　　　江南地产起头，万建、中海、宝利等这些大开发商纷纷跟进降价促销，宁可不赚钱也要死在别人后面，许多开发商在这一波席卷全国的降价潮中损失惨重，资金链断裂的老板不计其数。

　　　　趁火打劫，但不是秦然主动要求，而是许多资金链绷得快断的开发商主动上门请求，贷款批不下，房子卖不掉，唯一有效解决办法就是卖掉公司或者卖掉手中值钱的土地。他们并不知道国家的宏观调控要维持多久，现在当务之急是要么破产一无所有，要么低价处理掉公司和土地还债赶紧脱身。

　　　　这个时期，整个江南集团最关注的地方不是卖房子，而是四处并购公司和土地，许多优质的土地纷纷纳入公司的版图。短短3个月时间，光是并购的土地就高达800多万平方米，消耗了许多资金量。

　　　　12个亿，以前可能只是一块一线城市土地的价格，现在在地产寒冬中，它可能就是估值高达150亿元公司的30％股份。

　　　　粤派民营房地产商之前大肆扩张，现在遭受资金链问题最严重的榜单上它们赫然在列，福力、桂园、合创、恒远这些明日之星现在都如霜打的茄子蔫了。

　　　　恒远地产的老板徐远印找到了秦然，希望江南地产出手拉一把，愿意用30％的股权换取12亿的现金流。如果没有这笔钱，他的公司熬不过月底，东补西凑再也没有资金入账，崩盘迫在眉睫。恒远地产是学习江南地产扩张政策最激进的企业，别人是十个碗九个盖，它是十个碗六个盖，正好卡在光有规模没有效益的时刻迎来了调控。

　　　　秦然点头同意了入股恒远地产的请求，12亿换来一家高速成长公司30％的股份很划算，中国的房地产市场很大，光2003年统计全国就有大大小小登记在册的3。8万家房地产企业，光靠江南集团一家吃不完如此巨大的蛋糕。如果恒远地产熬过这一次寒冬，30％的股权就算是战略投资也是非常划算的项目。

　　　　有了12亿资金注入，尤其傍上了江南集团，恒远地产的老板徐远印终于不用担心公司破产的事情，付出30％的股权挽救了公司在他看来也非常值得。

　　　　长达5个月的严厉调控，带给了房地产业一片狼藉，许多中小企业纷纷破产，大企业抱团取暖或者独自舔着不断流血的伤口等待复苏。3。8万家房地产企业中，不知不觉消失了过万家企业，到2004年工商部门公布的注册数量仅为2。7万家左右。

　　　　房价是降下来一些，但整个经济的增长下降更多，无论是贷款额还是投资额，都出现了明显下降。10月份三中全会，中央肯定了房地产宏观调控取得的成效，为结合实际情况，认定房地产行业还是国家支柱产业，开始有条件松动宏观调控政策。

　　　　将近5个月的宏观调控，地方政府推出的土地拍卖屡屡流标，这让习惯了土地财政的地方政府开始怀念房地产市场带来的种种益处。

　　　　当中央的口子一开，银行们开始释放贷款，优先得益的就是如同江南集团这样的大企业。中国银行、工商银行两大总行和江南集团签订了战略合作协议，分别对江南集团提供高达60亿人民币的信用贷款。同时，两家银行还向央行申请，把江南集团列入房地产金融改革试点企业。这个试点优势在于，可以得到异地贷款，不再受地域的约束。普遍情况都是在那个地方开发房地产，就向那个地方的银行申请贷款。如此一来，江南集团的扩张更加便利。其二，江南集团获得了一个绿色通道，单笔贷款在3亿元以内无需审批，两三天就可以批贷。这种金融的支持力度在房地产行业内绝无仅有，做到了行业第一，银行也不怕你赖账走人。

　　　　调控放松，市场回暖，江南集团首先回过神来。

　　　　这时缺钱的地方政府们也开始拿出土地进行出让，地方财政吃紧的状况在离开了土地财政后明显成为了政治问题，毕竟公务员们需要发工资，有的地方政府窘迫到已经向银行贷款来发工资。

　　　　因为刚过去的调控，整个社会一片看空的姿态，其他开发商还在犹豫张望之时，江南集团又开始了大肆扩张。

　　　　整整两个月时间，江南集团如入无人之境，在全国各地纷纷跑马圈地，进入的城市达到了24个。从刚上市公布的14个城市，一下子增加了10个，这些新增城市中，许多都是省会城市，以二线城市为标准。分别是西南直辖市的渝州，东鲁省会泉城市、副省会城市黄岛，闽南省副省会厦海，湘南省会沙城市，辽东省会沈京市、副省会城市滨城，云桂省会桂宁市，粤东省内经济发达的禅城市、莞城市。

　　　　因为之前土地一直流拍，所以行情回暖后政府出让的土地定价很低，属于低价入市行情。而且其他开发商不敢出手，仍然在观望，所以江南集团成功抄了一次底，储备了许多低价土地，这一次抄底量达到了540万平方米。

　　　　从结果来说，江南集团利用这一次宏观调控机会，吃掉了许多同行的尸体，足足壮大了有3倍规模，真正成为了全国性的巨无霸企业，已经和业内的同行拉开了巨大身位。

　　　　宏观调控也带来了一个新名词——“报复性反弹”。

　　　　在国家开始松动房地产调控时，全国房地产整体形势再度繁荣，各地的房价迎来了新一轮的暴涨，短短半年时间上涨了30％，而且涨价的趋势还在不断上扬。（未完待续。）

第五十四章　冤家聚首

　　　　2003年国庆节，位于天京市的江南广场开业，江南商业有限公司在首都正式发布了自己的完美作品。江南广场就是城市中心的口号日益深入人心，许多年轻一代喜欢把聚会的地点定在江南广场，一站式不出户的周到服务让他们流连忘返。

　　　　此时还处于调控寒冬，但江南广场强有力抵抗风险的模式让国内房地产业重新认识到商业地产的优势所在。房子卖不掉，但人的吃喝玩乐基本需求还是不变，自持经营物业成为一大稳定现金流的来源。

　　　　就连一向专注住宅方面的万建地产，也在寒冬过后选择了有试点的进入商业地产模块，寻求更具生命力的发展模式。

　　　　当同行还在住宅地产和商业地产摇摆不定时，赫然发现江南集团已经形成了住宅地产和商业地产两条大腿走路的局面，任意一方面，他们在国内都是行业的龙头。一个新城市，江南地产刚进入，很快江南广场也随着宣布落地。

　　　　地方政府排着队求见江南集团的高层，就是希望江南集团能到当地投资项目，只要落地就能带来至少十亿元的投资，更不用说江南广场还会带领数以万计的就业岗位。尝到了土地财政甜头的地方政府，也学到了筑巢引凤的高招，引的风不是江南集团，江南集团只是招来的筑巢工。江南集团筑完巢，其他开发商也将纷纷随之而进入。

　　　　凭借低价和优惠措施吸引江南广场落地，很快便会形成新的城市中心，从而可以带动周边地价的上升，地方政府可以通过土地升值，收回之前给以江南集团优惠的成本，甚至还能通过出让周边地块大赚特赚。

　　　　本来一个郊区或新城，需要形成经济中心繁华地带，至少需要5年时间。现在招商引来江南集团，单凭一座江南广场18个月的建设周期，不到2年时间就能造出一个城市中心，你说地方政府尤其是任职5年为期限的市长书记们，会不会为了政绩考虑而大举引进江南集团呢？

　　　　对此，秦然也很乐意配合地方政府急于出政绩的期望，江南集团享受到异常低廉的地价优惠和一路上政府为项目开启的绿灯，还能抢在其他竞争对手前占领城市的热门地段，用他的话来说就是天作之合。此外，普通老百姓还得到了生活便利，周边有房子的居民还能享受房产增值的红利。

　　　　这样一来，初步实现了帕累托最优效应，依靠中国经济改革发展的红利，实现了各方获益的分配模式。

　　　　2003年底，至少有12座江南广场同时开工建设，它们都是趁宏观调控时布局落下的产物，待它们建成后江南商业将会正式形成协同规模，真正露出巨无霸的身躯。时间不等人，虽然有了许多银行贷款和地方政府支持，但同时开建如此多江南广场，还是需要许多资金的支持。

　　　　江南商业开始接受战略投资者的入股，投资者认同了对江南商业500亿规模的估值，对20％的公司股权进行认购，秦然急需这100亿来构建他的江南广场帝国。不依靠外力，想光凭江南集团自身资金建设，最多一年5座江南广场就已经到了极限，毕竟还有许多地方等着用钱。现在依靠投资者的钱，他可以一年轻松上马12座江南广场，来年至少能保持这样的数目不变，让江南广场在全国各大一二线城市四处开花。

　　　　在秦然的预想中，江南广场达到30座就能形成稳定的自我循环造血发展功能，江南商业也不用再进行大规模输血。

　　　　打仗亲兄弟，随着江南地产和江南商业一路在全国各地攻城拔寨，另一个小兄弟江南影视也随着跟在身后捡果实。

　　　　利用并购和跟随两老大哥扩张，江南影视已经占据了国内市场将近45％的院线份额，内容制作也和香港的公司合作，推出了好两三部票房热卖的作品，萧佳凝也成为内地新一代的当红女明星。

　　　　从在读女大学生跃居娱乐圈内一线超人气女明星，萧佳凝只用了不到3年时间。依靠江南影视的大树，萧佳凝混得顺风顺水，有时候她醒过来时不免怀念当初那个一直鼓励她进入娱乐圈的男生。

　　　　江南影视能占据45％院线份额其实也有一定历史原因，就是在2003年中国的电影屏幕数量不多，只有2500多块。它们主要都集中在一二线城市，三四线城市乃至县城基本都见不到电影院，而江南集团基本就在一二线城市扩张，能占据如此巨大的市场份额不足为怪。今后随着电影市场增长，屏幕数量达到一万块以上时，江南影视便不会再有现在垄断般的好光景。

　　　　可惜整个2003年，全国电影票房一共才有9。6亿，连10亿都没有突破。人们更喜欢的是在家里看盗版dvd，而不是像经济发达国家如美国一家人前去电影院看电影。这是跟当时的经济发展条件相关，只能待国人兜里更有钱才能享受。

　　　　江南集团和迪士尼公司的合作更加深入，除了在沪东市迪士尼乐园谈判取得突破外，江南影视成为迪士尼公司在2003年进口分账大片《海底总动员》、《加勒比海盗》的内地发行方，依靠院线的强推，两部片子分别成为当年票房冠军和季军，收获票房5300万和4300万人民币。

　　　　在2003年12月25日，选择圣诞节当天，西方人最重要的节日之一，迪士尼公司、沪东市政府、江南集团正式在沪东市召开新闻发布会，宣传将由三家共同出资在沪东市郊区兴建全球第六座迪士尼乐园。其中股权分布为沪东市政府占46％，迪士尼公司45％，江南集团占9％。就股权的分布，沪东市政府和迪士尼公司方面进行了多次谈判，沪东市方面要求股份多于迪士尼以显示主导方地位，而迪士尼则希望双方能够股份一致，最终还是沪东市要求占据了上风，获得超过1％的股权优势。江南集团作为中立方，今后将会是双方拉拢的对象。

　　　　整个迪士尼乐园计划投资280亿，工期四年半