重生完美时代-第924章
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蔚澜已经听傻了眼，国内的旅游地产现在只是刚刚有了一点点萌芽，而且就算是做旅游地产，她能想到的也只是在旅游景区做小规模投资，但没想到要像李牧这样，完全自造一个景区。
这里现在连一栋房子都没有，李牧却要在这里规划出占满整个山谷的人造古镇集群，这个脑洞开的实在是有些太大了。
王元朗三人也都大眼瞪小眼，感觉就好像童话故事里皇帝的新衣，饶是李牧再怎么描述，他们都找不到准确的感觉，但蔚澜沉下心来，仔细揣摩了李牧的话之后，眼前的景色就好像一下子活了起来。
看着下面整个景色优美的山谷，蔚澜脑海中已经开始逐渐构建起了李牧描绘的场景，城墙、县衙、镖局、古街、小巷、民居、市场……
此时的李牧，就像是神笔马良一样，将这一切都画在了蔚澜的脑子里，让她放眼望去，好像已经看到了一个大型的人造古城，繁华、精致、壮观、真实。
蔚澜惊诧了许久，才从想象中回过神来，看着李牧问道：“这样的话需要很多钱吧？动辄几十亿，万盈眼下可没有这么多资金来筹备这样的大项目，至少要等到明年我们的住宅地产项目逐渐交付才有可能，而且这样的地产项目投资大，回报周期长，其他股东未必会乐意。”
说着，蔚澜又怕李牧想自己出钱投这个项目，急忙又提醒道：“而且，牧野科技上次融资，你一共套现还没到二十亿人民币，投这么大的项目，会很累的。”
李牧微微一笑，没有正面回应她的话，而是笑着问道：“你说，这地方穷吗？”
蔚澜抿嘴道：“应该不富裕吧……”
李牧又问：“那你跳出地产的思维范畴，别把它想成一个地产项目，想成一个旅游项目，如果我要给当地政府落地一个五十亿的旅游项目，他们会是什么态度？”
“五十亿的旅游项目……”蔚澜眼前一亮：“我懂了！”
李牧哈哈一笑，说：“就知道以你的聪明，肯定是一点就透。”
蔚澜说：“如果是为当地建设一个大型旅游项目，本身项目在建的时候就能拉动地方经济发展，提供不少就业岗位，而且项目建成后，还能继续提供就业岗位，以及旅游收入，这对地方政府来说，是大好事儿，所以我觉得如果这么搞的话，起码我们可以免去拿地成本。”
“对。”李牧说：“拿地成本大于一块钱现金，我都不会投这个项目，不是我抠门，而是那样不符合正常的商业逻辑，我来地方投资，而且是投资大型旅游项目，地方政府必然得把旅游资源从口袋里拿出来，我可以算作当地政府以地皮入股，给他们计算少部分股权。”
说着，李牧又道：“而且，如果我们现在上马这个项目，先跟当地政府谈合作的话，我们就能搭上一个顺风车。”
“什么顺风车？”
李牧说：“我跟湘南卫视合作搞了一档综艺节目，田园性质的，选址就在这附近，这正好是一个跟地方政府拉近关系的契机。”
蔚澜点了点头，说：“如果节目火了的话，也能提前给这一带的旅游资源预热，打响知名度。”
“对。”李牧笑道：“环环相扣就是最好的产业布局，用节目和旅游投资去打包跟当地政府谈合作，然后用节目为旅游项目做预热，这件事情就基本稳了，未来我会把更多的综艺节目资源，以及影视资源结合进来，进一步包装这个古城，让它闻名全国。”
蔚澜问：“我们自己一家跟当地政府合作吗？旅游产业我们没有接触过，真操盘这么大的项目，很多旅游环节的细节工作我们怕是应付不来。”
李牧笑道：“所以我们得找国有旅游集团合作，让他们出一部分钱、出经验和旅游资源，我们三方成立一个合资公司，然后共同出几亿元启动资金，剩下的找地方政府做贷款支持，把还贷周期拉长到十年二十年，不用我们自己出钱还贷，而是等古城建成、开始创收之后，用未来的一小部分利润去偿还这笔贷款。”
房地产就是这样一桩看起来很有万恶资本主义色彩的产业，五十亿投资的商业地产，地产商可能只出了一小半亿资金，然后陆陆续续贷款凑上了另外的一大半，项目建成开始创收，然后用利润来慢慢偿还贷款，最后的结果就是地产商只用了十几亿甚至更少的资金，就撬动了五十亿规模的大项目。
而银行借给他的钱里，有可能就有你存进银行的几万块钱存款，银行每年给你几百块钱的利息，用你的钱从开发商那里赚上千块钱的利息，然后开发商用你的钱，开发出的地产项目导致房地产价格不断上涨，最后你自己却买不起属于自己的一砖一瓦，这就是资本游戏。
都说首富同时也等于首负，这句话如果用在地产商身上，真的是一点都不假，就比如万达，固定资产值七千多亿，债务五六千亿，但是只要控盘的大佬能够稳住局面，不让企业的财政问题过危险线，债务就根本不是什么问题，慢慢赚慢慢还就是。
总而言之，人家用的是自己的头脑，加上你存在银行里的钱，然后再来赚你口袋里的钱，只要稳住局面，就必然稳赢不亏。
像李牧构思的旅游项目，由于本身是一种地方产业投资，又能提升当地经济，改善当地财政收入结构，所以跟商业地产完全不是一码事，他不会在这里开发任何用于销售的产权，所有古城项目全部以集群式旅游产业的模式运作，跟当地政府谈一个年限，年限一到，所有产业全部过渡给当地政府，自己不会带走一砖一瓦。
蔚澜想明白了李牧的构思，梳理清了地皮以及资金的解决方案，但还有一个问题是她所不能确定的，于是她问李牧：“做这样的大项目，风险其实还是挺大的吧？我们未来的营收能力很难预估。”
李牧微微一笑，说：“燕京快两千万人口了，人均收入在全国也比较靠前，私家车也越来越多，所以将来燕京城市人口的周边游一定是一个非常大的产业，那么在这么大的产业面前，有几个真正有竞争力的大旅游项目？无论是十渡，还是八达岭、雁栖湖、青龙峡以及秘云水库，这样的旅游景点都有一个特点，那就是小。
景区可能很大，但是旅游产业无法形成集群，什么叫集群？不是多了就叫集群，多，而且还都归一个集团管控、能够像集团军一样协同作战的，才叫集群，你看十渡周围的景点、酒店、餐饮、农家乐，哪个不是各自为战、互相竞争，他们怎么可能形成集群？唯独我们这种整体一盘棋式的大规模旅游产业，才能够形成集群，所以，一旦我们的集群搭建成功，我们就能够形成独一无二的竞争力，更何况我手里有强大的推广资源，想推一个旅游产品还是很容易的。
这样的一个项目，两到三年的建设周期，两到三年的试运营周期，试运营之后就能进入黄金期，收回实际投资可能也就是两三年的事情，剩下的两三年，一边赚钱，一边还贷，如果这个项目做起来了，我们就可以把这个项目当成一个品牌做全国范围内的输出，在国内建三五个高端的人造古城，甚至可以筹建大型影视以及旅游基地，这就是我们未来的旅游产业第一步。”
蔚澜仔细思忖半晌，李牧说的虽然很全面，在她看来还是有不小的风险，例如高速公路什么时候才能修通、国民经济是否能够支撑这样的高端周边旅游、国民的消费习惯是否能够从追逐知名景区，转换成追逐人造集群式旅游项目，这些还都是未知数。
不过，她对李牧有着绝对的信任，在她看来，虽然这个项目还有很多未知数，但只要李牧说它可以，它就一定可以！
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第一千三百八十二章 不是替代，是掩埋（）
李牧牵着蔚澜走走停停，在司马台游历了多半天，两人把周围的地形、景色仔细研究过之后，再加上李牧天马行空般的构架能力，蔚澜越来越觉得，这地方果真是一块风水宝地。
如果把司马台长城，以及下面整个山谷全部囊括进来，按照李牧的规划搭建一个大型的人造古城，一定气势恢宏，前途无量。
李牧让王元朗随身带了一台卡片机，像素虽然不那么高，但也能将景色与地形拍个八成九成，把照片带回去，跟陈泽和宋亮聊这个项目的时候，两人也能看的更直观一些。
返程的路上，李牧对蔚澜说：“如果现在带着综艺节目的计划，以及古北水镇的计划一起去找秘云县政府，把两个项目捆绑起来，那这两个项目都会得到秘云政府的大力支持，甚至我觉得，秘云县政府会为了促成我们这个项目落地，而提供一切力所能及的帮助。”
蔚澜笑道：“这么自信？你得做一个心理准备，这些官老爷未必能理解你这种惊世骇俗的玩法，再说，一口气就上一个几十亿的项目，任何政府都会担心项目中间出问题，如果留下一个巨大的烂尾工程，那对他们的前途伤害太大。”
李牧笑道：“你有想过秘云的现状吗？”
蔚澜问他：“哪方面？”
李牧说：“全方面，首先，秘云现在还是县级行政划分，想撤县建区我看至少还要十年，但是挨着它离市区更近的淮柔，前年就已经完成了撤县建区，对燕京这种特大型城市来说，周边县级单位撤县建区意味着什么，意味着它被真正并入了燕京城区的现代化发展进程，就好像民兵连被整编进了正规军，意味着它将得到正规军的装备、资源以及待遇，而秘云，现在还处在民兵连的阶段，想纳入正规军的编制，现在看还遥不可及。”
蔚澜点了点头，赞同的说：“这个比喻倒是挺形象的，淮柔的发展要比秘云快上许多。”
时下，秘云还是县级单位而不是区，在燕京城区尚在高速建设的时候，周边的县级单位都没有太好的发展机会，经济发展增速较为迟缓，秘云县政府也一直在不遗余力的招商引资，但毕竟相较燕京城区较远，而且多是山区，招商引资的效果比起淮柔、倡平还是要差上不少。
李牧说：“除了行政划分上落后了淮柔不少之外，淮柔对秘云的经济发展也有巨大的影响。”
顿了顿，李牧又道：“我猜秘云县政府也一直想开发秘云的旅游资源，但尴尬就尴尬在淮柔身上，而且人家淮柔因为离城区近、交通方便，而且山地较少，经济发展速度也比密云快很多，01年就已经撤县建区，不仅得到了不少工业产业投资的资源，而且还把秘云的旅游资源整个截胡。
燕京周边所有的景点，绝大多数的客源都来自燕京城区，也就是说，要到秘云必经淮柔，而淮柔的风景也并不比秘云差，秘云有司马台长城，淮柔有慕田峪长城，而且后者名气比前者大得多，秘云有秘云水库，淮柔有雁栖湖，秘云有黑龙潭，淮柔有青龙峡，还有红螺寺，从燕京市里出发的游客，明明可以、0公里就到淮柔玩个痛快，又何必多跑几十公里去秘云呢？后者想必前者，真的是一点优势都没有。
有淮柔夹在城区和秘云中间，就像是江河上的一座水电站，拦腰截断了下游的水流资源，虽然电站不可能把上游所有的水流都拦住，但最起码会尽其所能的拦，实在拦不住的，才会泄至下游，这也就注定了下游能得到的客流资源少的可怜，与水电站比起来，差得太多！
正是因为淮柔在中间截胡，秘云的旅游资源虽然充沛，但是一直没有得到真正的发展，淮柔的地缘优势，在发展了自身的同时，对秘云也是一个非常直接的打击！”
蔚澜若有所思的点点头，赞同地说：“我觉得你分析的很有道理，虽然我没有调查过两个地区的旅游发展情况，但听你这么一说，可以肯定秘云的旅游发展，一定被淮柔影响了不少。”
李牧笑道：“所以秘云一定很需要在这一点上有所突破，它有的淮柔都有，这时候怎么办？就得拿出来淮柔没有的东西，而且吸引力要足够大，才能够让城区的客流资源愿意略过淮柔，汇聚到更远的秘云来。
而我们的人造古城项目正是最贴合几个要求的旅游项目，如果我们把这个古城建起来，别说淮柔竞争不过，燕京周边所有的景区都竞争不过，所以这个项目一定会给地方政府一个巨大的惊喜，完美符合他们的需求，至于你说的项目烂尾风险，可能性为零，万盈地产虽然在地产行业还只是个新人，但我是万盈地产的股东，这一点是向公众公开的，到时候我亲自挂个项目总设计师的il，谁还会多心去担忧项目中途流产？银行一定会对这个项目信心百倍，几十亿人民币而已，以我现在产业和资本的体量，他们丝毫不用担心。”
蔚澜笑问：“那你准备什么时候跟秘云县政府沟通？”
李牧说：“我就不去谈了，到时候你去就行，我让牧野映象的人带上湘南卫视的人，带着牧野映象跟湘南卫视关于向往的生活的合作协议配合你，你带着古城的项目策划，一起去跟他们聊，相信过程一定会非常顺利。”
说完，李牧又道：“不过回去之后得跟老陈和亮哥正式谈一谈，这事儿还得征求他们的意见，不过我相信他们俩应该会同意。”
蔚澜笑道：“关于万盈的大战略，他们一直都听你的。”
李牧说：“我们直接去万盈吧，我给他俩去个电话，让他们在公司等着，大家当面聊一聊。”
数码相机的照片通过投影仪投射在会议室的幕布上，分辨率和色彩虽然比后世的高清投影仪差了不少，但总体展现也算是及格，李牧用激光笔跟他们解释了整个地形的情况，以及已经公布的高速公路二期、三期施工方案，然后将自己所有的想法都跟两人以及万盈地产其他高层交代了清楚。
一开始，这些人和蔚澜差不多，一上来很难接受李牧凭空构思的这么一个几十亿元的旅游地产项目，投资大、建设周期长、回款周期更长，看起来好像没什么嚼头。
