重生之投资之王-第71章
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张晨笑笑，“好，就按您说的，那你准备拿多少地？比如这时候你手中有20个亿的现金，其中融资部分是15个亿，而融资成本大概是13％。你准备怎么拿地？”
孙洪彬沉吟了一下，“我会拿出15个亿以上的资金铺开拿地，只要我的周转率足够快，10个月以内完成一个项目周期，我的融资成本就会从13％降低到10％。”
张晨点头，“好，这时问题来了，如果这个时候，国家突然改变了政策，因为房价上涨过快，打压地产，不给你贷款，同时，老百姓因为大家都在唱衰地产，持币待购，你的房子突然间卖不出去，你怎么办？”
孙洪彬一愣，“这种可能性很小，但既然是推演，到时候我会寻求上市。我相信老百姓的购房需求始终是有的，政府压制不住，最多一年，就又会买房。通过上市，只要让我撑过这一年，相信房价会飙升，我的拿地成本低，到时候会大赚。”
张晨追问：“如果A股上市不成功呢？要知道，现在虽然上市简单，但国家对证券市场的监管也越来越严。尤其到了调控地产的程度，我相信证监会也不会批准你的上市请求。”
孙洪彬把自己带入到这个情境中，面色稍显沉重，“如果国内上市不成，我们就寻求海外上市，比如香港。”
张晨继续追问，“你的盈利率如此之低，负债率如此之高，香港股市监管比大陆还要严格，审计繁琐，如果也没成呢？这个可是大概率事件。”
孙洪彬沉默无语，“如果这样，还会有其他融资渠道，最多引入股权投资也能解决。”
张晨晒笑道：“彬哥，墙倒众人推，树倒猢狲散。只要你稍露败相，到时候，找你要钱的不只是供应商和土建方，还有银行、政府、你的其他融资渠道等等。我怕到时候你连后续的土地出让金都拿不出来。”
“房地产是资金密集型的产业，玩的就是现金流，但刚刚你说的模式，对现金流的风险太大了。只要政策、市场、融资成本等几个外部因素凑到一起，现金流断裂就是必然！”
“当你现金流断裂的时候，还指望别人来救，那可是太天真了。毕竟，这世上最不缺的就是锦上添花，最缺的就是雪中送炭。在创业初期，这种模式的确风险不大，因为盘子小，资金缺口不会太严重。但等到进军全国，可能你的资金缺口就会从几千万变成几个亿，几个亿变成几十亿，几十亿的资金缺口，你怎么补？”
“现金流是企业的命脉，对房地产企业更是如此。高周转、高效率是没错的。但一定是要保证现金流的健康，但你刚刚给顺池定下的运营模式，完全忽略了现金流风险，盲目扩张。到最后必然落得身死国灭的下场。”
孙洪彬听的冷汗涔涔而下，但突然摇摇头道：“不可能，你刻意忽略了我们的调头能力。如果外部条件产生变化，作为企业不可能没有感知，完全可以提前布局规避风险。”
张晨悠然道：“是的，但你刚刚所谓的高周转让企业丧失了调头能力。而且，咱们预设的条件，是你已经称霸滨城市场，开始走向全国。有了一定的体量，就更难调头了。”
“彬哥，刚刚你好心提醒了我，我投桃报李，真不是吓您。您想在地产界称王，手段应当王霸向佐。一味霸道，我怕你会重蹈西楚霸王之覆辙啊。”
算了，今天两章一起发了。
（本章完）
第156章 穷疯了（）
张晨之所以苦口婆心的提示孙洪彬注意现金流的风险，是因为孙洪彬这个人是难得的可交之人。
在地产圈圃一出世，便惊才绝艳。他在顺池所推行的种种策略，像一直说的高周转，还有后来的高价拿地、现金流的极致掌控，这些都成了国内房地产争相效仿的对象。
孙洪彬虽然极有野心，但更是胸怀广阔，为人极讲义气，更极讲诚信。
如果张晨要投资地产圈，孙洪彬就是不二选择，但前提必须是把孙洪彬身上的刺先拔掉几颗。
孙洪彬毕竟是一世枭雄，又怎么会被张晨三言两语间就改变他自己的看法？因此仍旧固执道：“我对我的模式有自信，不过感谢兄弟的提醒，我会注意。”
张晨笑笑，他知道对孙洪彬这种人，得慢慢来，因此也不介意。
再过两年，才会正式废止福利分房。99年甚至房价不涨反跌，2000年后，地产大潮才会汹涌而至。自己还有充裕的时间在地产行业布局，如果到时候孙洪彬仍旧执迷不悟，自己再做其他打算也来得及。
但孙洪彬确实是个最好的合作对象，有能力、有魄力，而且，他没什么强力的后台。
因此张晨也不为已甚，主动转换话题，“彬哥，我家最近想要买两套房子，你现在主要搞二手房，不知道有没有推荐？”
孙洪彬道：“哦？兄弟想要买房？打算买什么样的？”
张晨无所谓道：“地段好一点的，房子大一点，最好能闹中取静，周围邻居素质别太差就行。自己住，得考虑生活便利问题。”
孙洪彬想了想，看了看表，“我看这会也没什么意思，签完到就算完成任务。这样吧，你跟我去我公司看看，我让兄弟们查查合适的房源。”
张晨兴致盎然，看房什么的最喜欢了。开会的人到下午，已经偷跑了不少，他们俩走，也不算显眼。于是叫上张胜利开车，跟着孙洪彬的奔驰来到孙洪彬的公司。
顺池的总部在滨城著名的租界区，沐南道上的一座小洋楼，是以前民国时期某名人的居所。搞二手房赚了钱后，孙洪彬花钱买下了这么一栋已经有七八十年历史的小楼，稍作改造，当作办公地点。
孙洪彬指着墙上的滨城地图对张晨道：“刚才你说的几个标准，滨城也就这么几个地方还算符合，其中就包括租界区。我让人给你把这附近的房源先找出来，再打电话给其他门店，让他们也找。”
没一会儿，孙洪彬的助理就把租界区的全部房源交给了张晨，张晨翻开一看，心中赞叹不已，孙洪彬的成功果然是有原因的。在这个时代，办公自动化还不普及，都是纸质档案。二手房中介更是资讯简陋，往往只有房屋面积多大、朝向如何、房屋布局等大体的情况介绍，再细致点的，能把房型图放上去就不错了。
但顺池的房屋资料，特意配上了照片，让人至少能够对整体情况一目了然。
翻着翻着，张晨眼前一亮，“咦？”
进入张晨视线的就是这附近的另一座小洋楼，是北洋军阀林志庚的故居。张晨感兴趣的问道：“彬哥，这种小洋楼也有人卖？难道文物保护单位不管？而且这附近的小洋楼里的住户不是都没有产权吗？怎么能卖房？”
孙洪彬凑过来看了一眼，不在意的道：“哦，这个啊，这房子哪属于什么文物，林志庚还不够格吧。前两年林志庚的后人从海外回来，拿着房契找政府落实政策，要求落实政策归还祖产。政府一看也头疼，八十年代就开始落实政策了他们现在却才找过来。但因为这两年国家大力招商引资，海外侨胞的资金是很重要的一块，******专门出台了指导政策。区政府拖了挺长时间，实在拖不过去了，就给里面的住户分了房子，把他们迁走了。现在是林氏的后人想卖这个房子，说是以后不回国内了，留着没用。”
张晨眨眨眼，“我看这上面没标价格啊？”
孙洪彬笑道：“这房子我们只是代卖，房主一开始坚持要300万，后来降到200万，但根本没人买。在我这儿放了有大半年了，怎么？你有兴趣？”
张晨点点头，老实道：“是挺有兴趣的。你看，这房子一共三层，楼上两层五个房间，楼顶带露台。还带小院，院里的空间除了花园外，至少还能停三辆车。我觉得真挺不错的。”
孙洪彬摇摇头，“你没看具体情况不知道，这房子前几十年一直是13户人家合住，给搞得不成样子，如果想要搬进来，可是要花不少钱改造装修。我算过，光是改造的钱，就够买一套三室一厅了。而且，我买现在这个办公地点的小洋楼，才花了不到一百万，而林家想要两百万，太不值。”
张晨想了想，“是有点贵，这个钱够买二十多套两室一厅了。但这附近我看也没有太合适的，要不然你带我过去看看？”
孙洪彬痛快答应，“成，你既然有兴趣，我就陪你去看看。”
距离很近，两人也就没开车，孙洪彬带了几个随从，和张晨溜达着就到了这栋待出售的小楼门口。
张晨站院外一看，嚯，还真挺破的。现在的租界区，滨城还没有做改造，因此房子都是破破烂烂的。但即使如此，也能看出来这以前是大户人家的豪宅。
孙洪彬的下属掏出大门钥匙，把大铁门打开，几个人进了小院。小院的面积不小，整个小楼含院子占地至少一亩多，带前后花园，只不过长期没人打理，院子里杂草丛生，窗户没几扇完好的，墙壁斑驳，显得非常破败。
绕着房子走了一周，张晨心里有了点谱，兴致盎然的对孙洪彬道，“走，进楼里看看。”
小楼里原本宽敞的一楼大厅，隔断出了三个小房间，只剩下一个窄窄的过道可以通行。张晨一行人小心避开过道中堆放的落满灰尘的杂物，挨个房间看了起来。
二楼也是一样，三个房间之外，又搞出了个厨房，弄的遍地油腻。三楼和楼顶更可怕，居然在屋顶上也能搭出一间房，难怪这么一个小楼挤进了13户人家。
大体看了一眼，众人走出小楼，张晨拍打了一下身上的尘土，“彬哥，我觉得挺不错的。帮我问问房主能不能便宜，如果能便宜，我就买了。”
有钱了不买房买车，装逼摆谱，要钱干啥。
PS，北洋军阀林志庚为小说位面中才有的人物，可以理解为作者虚构。嗯，本作中所有人物均为虚构、且无任何影射。如有雷同，纯属巧合。
（本章完）
第157章 无本万利（）
孙洪彬劝道：“兄弟，这房子性价比真的不合适。就算他能给你便宜一二十万，也要一百八九十万。有这个钱，不用说在滨城，哪怕在京城，房子也是随便挑啊。去年老刘买了个四合院，也才不到五十万。”
张晨突然想到，对了，还有四合院。但仍旧坚定道：“不了，彬哥，我真挺喜欢这栋小楼的。你看，房子里面的隔断都是预制板的，拆起来很容易。地面虽然惨了点，但也不是修整不出来。再说了，你就是搞地产的，手下工程队肯定有不少，还能给我个折扣价，花不了多少钱。”张晨笑嘻嘻的道。
虽然从升值率上来说，肯定是京都四合院的性价比更高。现在花三四十万能买一套占地200平左右的四合院。等到十几年后，价格怎么也要5000万以上。
但张晨还是下决心要买这栋小洋楼，因为到了未来，这儿的洋楼可就不是花钱能买得着的了。租界区这一代的小洋楼，不出五六年，就都会被列入文保。而这栋小楼，再过十几年，也要值一个亿。
前世张晨总听爷爷生前念叨，以前家里在租界区有个小洋楼，后来********五反时期家里怕惹事，把房契烧了，八十年代就没能落实政策，现在也算完成去世的爷爷的一个心愿吧。
孙洪彬见状，无奈道：“好吧，房主现在在国外，我联系他一下，看看他打算出什么价，不过你做好心理准备，不会便宜太多，这个房主挺坚决的。”
张晨沉吟道：“彬哥，你跟他说，如果他同意便宜到150万，我愿意用美金付款。他说他不回国了，人民币对他就没用。他在国内卖房，人民币要从黑市换成美金，既不安全又贵。”
孙洪彬点点头，“我倒是忘了，你在IDG。对了，IDG干嘛的？”
张晨瞠目结石，堂堂后世的地产大亨居然现在不知道IDG是干嘛的，还跟自己聊的这么热闹。
孙洪彬讪讪道：“你跟我说你是IDG合伙人的时候我就想问你，IDG不是个杂志社吗，怎么还有合伙人？只不过当时和你不熟，没好意思问。”
张晨啼笑皆非，不过想想也是，这个年代不用说国内的人，就连欧美留学回来的大学生，可能都不知道IDG到底是干啥的。
“彬哥，IDG是一家咨询服务公司，除了提供咨询服务，我们最主要的业务是风险投资。”张晨解释了一下。
孙洪彬之前还真没接触过这方面的东西，他大学和研究生都是读的水利专业。工作后没两年，就辞职到了联响，干了一年多，就被刘传之弄去蹲了四年的冤狱，现在也才刚刚出狱两年。
“风险投资？”孙洪彬来了兴趣，“读研的时候听经管的同学提到过，但没太了解。”
张晨给孙洪彬详细解释了一遍风险投资的运作模式，孙洪彬两眼放光，“这么说，只要是合适的项目，你们都会投？”
张晨点点头，“理论上是这样，但目前我们的主要投资方向还是高科技和信息产业为主。”
听到张晨这样说，孙洪彬有些失望。但如果遇到困难就缩了，那他也就不是孙洪彬了。搓搓手，孙洪彬不好意思的道：“兄弟，你们就没考虑往地产行业投一投？中国经济发展的这么快，地产行业在未来一定能成最大的行业。”
张晨纳闷的看着孙洪彬，“彬哥，你们应该不缺钱吧？你们现在还能拿房管局补贴呢，怎么会缺钱？”
孙洪彬苦笑一声，“现在做生意哪有不缺钱的？”他搞了地产后，发现这完全是个资金密集型行业。即使按他的办法使用少量资金启动项目，也仍然需要大笔的现金。如果不这样做，就只能违规操作或者打法律的擦边球。
孙洪彬经过四年的牢狱之灾，明白了一个道理，就是绝不能把自己的把柄交到gov手里。否则在关键时候，gov想怎么收拾你就能怎么收拾你。因此，如非万不得已，他更想通过合法的渠道去解决资金问题。
为了规避这风险和提高各种审批效率，他甚至把董事长的位置让了出来。从机�
